A Reforma Tributária sobre o consumo (Emenda Constitucional nº 132/2023) trará transformações significativas, principalmente com a criação de novos impostos e códigos.
Este artigo traz um panorama geral e as mudanças no Imoview. Para ver cada novidade em ação e em detalhes, assista também ao nosso vídeo exclusivo! Clique no link e confira
1. Os Novos Impostos (IVA Dual):
A principal mudança é a substituição de cinco tributos atuais (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois novos impostos de valor agregado:
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): É o imposto unificado de esfera Federal, que substitui PIS, Cofins e o IPI.
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): É o imposto unificado de esferas Estadual e Municipal, que substitui ICMS e ISS.
A virada de chave para a efetiva arrecadação e funcionamento pleno do novo sistema está prevista para acontecer gradualmente até 2032.
2. A Criação de Novos Códigos de Classificação:
Para dar suporte ao novo sistema, dois novos códigos de identificação foram criados na configuração de notas, sendo eles:
NBS (Nomenclatura Brasileira de Serviços): Um código destinado a identificar e padronizar o tipo de serviço prestado em todo o território nacional.
Em relação ao NBS, disponibilizamos 4 campos para a inserção dos códigos, organizados por destinação e finalidade do imóvel:
Aluguel - Residencial
Aluguel - Não Residencial
Venda - Residencial
Venda - Não Residencial
O sistema aplicará o código correto automaticamente cruzando a Finalidade do contrato (Venda ou Locação) com a Destinação selecionada no preenchimento (Residencial ou Não Residencial).
Código de Tributação Nacional: Um código que irá identificar a classificação tributária específica da operação (operação sujeita ao IBS/CBS, com imunidade, isenção, etc.).
Cenário de Obrigatoriedade Atual: Embora o cronograma da Reforma tenda a tornar essas informações obrigatórias ao longo do tempo, a adoção imediata varia: Atualmente, apenas 10 prefeituras consideram o NBS como informação obrigatória para Janeiro de 2026. Nenhuma prefeitura considera o Código de Tributação Nacional como obrigatório neste momento.
3. Implementação e Obrigatoriedade do IBS/CBS em 2026: O início do envio de informações relativas ao IBS e CBS está programado para 2026, mas com regras específicas e sem impacto arrecadatório inicial:
Obrigatoriedade: As informações deverão ser enviadas apenas por empresas NÃO OPTANTES do Simples Nacional ou por empresas do Simples que ultrapassaram o limite de receita bruta.
Caráter não Arrecadatório: Neste primeiro momento, o envio das informações terá caráter apenas de obrigatoriedade e teste, não gerando arrecadação. O objetivo é cumprir o cronograma e preparar o sistema.
Atenção: Em razão dessa obrigatoriedade de envio de dados, foram adicionados nos parâmetros os campos de classificacaoTributaria e codigoIndicadorOperacao.
Para saber quais códigos corretos inserir, é indispensável entrar em contato com seu contador.
4. Opções de Integração de Sistemas (Portal de Notas Fiscais):
As prefeituras têm duas opções para se integrar ao novo modelo nacional de notas fiscais:
Portal Próprio Integrado: A prefeitura pode continuar utilizando seu portal próprio, realizando a integração de dados com o portal nacional de notas fiscais.
Tendência: Esta opção tem sido a mais utilizada pelas prefeituras até o momento.
Utilização Direta: A prefeitura pode optar por realizar a utilização direta do portal nacional de notas fiscais.
5. Cadastro do CIB(Cadastro imobiliário brasileiro)
Algumas prefeituras/Portal nacional começaram a solicitar o envio do CIB.
Essa informações pode ser preenchida dentro do cadastro do imóvel em Ações -> Alterar
6. Marcação de Contribuinte IBS/CBS (IVA)
Para facilitar o controle de quem é contribuinte do IBS e da CBS, criamos um novo campo no cadastro de clientes.
Onde encontrar
Acesse a aba Clientes e abra a seção Dados financeiros.
Para que serve?
O sistema já conta com um painel que identifica os proprietários impactados pela reforma tributária, com base nas informações cadastradas. Porém, alguns critérios que tornam uma pessoa contribuinte dependem de dados que não estão no sistema, como imóveis administrados por outras imobiliárias ou outras fontes de receita do proprietário.
Nesses casos, use a nova marcação para indicar manualmente que o cliente é contribuinte. O campo também funciona como filtro, permitindo localizar rapidamente todos os clientes marcados.
7. Emissão de Nota Fiscal para imóveis próprios
Para utilizar a emissão de nota fiscal em imóveis próprios, confira esses dois requisitos:
- Ativação da função: a função de imóveis próprios não vem habilitada por padrão. Entre em contato com a nossa equipe de suporte e solicite a ativação.
- CNPJ do locador: para que o contrato seja elegível à emissão, o CNPJ do locador precisa ser o mesmo CNPJ da unidade (filial) da imobiliária vinculada ao contrato.
Como configurar?
- Após a ativação, acesse a configuração de emissão de nota fiscal padrão.
- Marque a opção Emitir NFe para imóveis próprios.
- Ao marcar a opção, uma nova aba será exibida.
- Preencha nela as informações padrão que serão usadas nas notas fiscais desses imóveis.
- Salve as configurações.
A partir daí, conseguirá emitir as notas fiscais dos imóveis próprios com base nas informações cadastradas.
8. Próximos Passos:
Essas são as principais mudanças e obrigatoriedades definidas até o momento. (15/10/2026)
É importante ressaltar que alguns temas da Reforma Tributária ainda estão em discussão e podem sofrer alterações ou inclusões de informações.
Manteremos nossos clientes informados sobre qualquer atualização relevante.
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