Primeiramente você precisa ter autoridade para Incluir Novo Contrato
Para incluir um novo contrato clique em Contratos > + Novo Contrato > Selecione o Negócio (gerado no CRM) que deseja fazer o contrato. Se você preferir pode fazer um filtro para localizar o negócio por Unidade, Imóvel, Cliente ou Data em que o negócio foi realizado
Agora siga o passo a passo de cada etapa:
1 - Dados Principais:
Situação Em Moderação: Todo contrato incluído ficará em moderação até que um usuário que tenha permissão ative o contrato.
Retenção IRRF: Não precisa se preocupar com a retenção de IRRF. O próprio sistema já reconhece se o contrato deve ou não fazer a retenção de IRRF e já mostra na própria tela de inclusão.
Para saber mais sobre IRRF clique aqui.
Unidade: Selecione qual unidade (filial) este contrato vai pertencer.
Prazo: Informe a quantidade de meses do contrato
Início do Contrato: Informe a data do início do contrato
Fim do Contrato: O sistema calcula automaticamente a data de término do contrato
Próximo Reajuste: O sistema preenche automaticamente a data do próximo reajuste 1 ano depois da data do início do contrato. No entanto pode-se alterar a data do próximo reajuste.
Dia Início Período: É o dia inicial do período do aluguel (30 dias)
Exemplos:
Início: 5 - O aluguel será cobrado do dia 05/xx a 04/xx
Início: 1 - O aluguel será cobrado do dia 01/xx a 30/xx
Dia Vencimento Aluguel: É o dia do vencimento do aluguel. Após esta data considera-se que o aluguel estará atrasado aplicando-se os eventuais acréscimos, observando-se o prazo de tolerância se for o caso (ver na aba percentuais e taxas).
Atenção: Para datas de vencimento igual a 29, 30 e 31 o sistema irá lançar automaticamente a data de vencimento do aluguel sempre no último dia de cada mês corrente.
Forma de cobrança: Selecione a forma de cobrança deste aluguel.
Aluguel Vencido (PÓS) é quando o locatário utiliza o imóvel para depois pagar. Só paga o aluguel depois.
Aluguel Adiantado (PRÉ) é quando o locatário paga para depois utilizar o imóvel. Há uma antecipação do aluguel.
Forma de recebimento: É a maneira que este aluguel deverá ser pago pelo locatário (Boleto, Carteira ou Deposito)
Destinação Contrato: Residencial ou Não Residencial
Ramo de Atividade: Quando a destinação do contrato for não residencial informe o ramo de atividade do contrato
Índice de Reajuste: Selecione um índice para reajustar o contrato. (deve estar previamente cadastrado em Configurações > Tabelas Auxiliares > ADM > Índices)
Padrão: Selecione um número para identificar qual padrão deste contrato. Pode ser utilizada para fazer várias separações de tipos de contratos como contratos corporativos, etc.
É garantido: Selecione como será feito o Repasse do aluguel.
Não: O repasse para o Locador só será liberado após a quitação do Locatário.
Sim: O repasse para o Locador ficará disponível para o Locador independente da quitação do Locatário conforme regras abaixo:
Fixo: a garantia do aluguel será até a rescisão do contrato de locação. Portanto todos os alugueis ficarão desbloqueados para repassar ao Locador.
Quantidade de meses: a garantia do aluguel será limitada a quantidade de meses informada no contrato. Assim essa quantidade ficará desbloqueada e as demais bloqueadas.
Responsável pelo Contrato: Caso deseje você pode selecionar um responsável por cada contrato
Correspondência para: Selecione qual opção você deseja para envio de correspondências para o Locatário.
Locatário: Endereço cadastrado no cadastro do Cliente
Imóvel: Endereço do Imóvel alugado
2 - Repasse:
Como fazer o repasse?: Selecione uma das opções abaixo:
Após x dias: O aluguel será desbloqueado e disponibilizado para repasse após os x dias corridos.
Ex: Após 5 dias do recebimento. Se o aluguel foi pago dia 15 o repasse ficará disponível para repasse no dia 21.
Fixo: O aluguel será disponibilizado todo dia x. Independente da data de pagamento do aluguel.
Forma de Repasse: É a maneira que este aluguel deverá ser repassado ao Locador (Transferência Bancária, Dinheiro ou Cheque)
Caso a opção seja transferência bancária você deve informar a conta no cadastro do cliente e ter autoridade para isso. Essa é uma importante forma de trazer segurança para operação da imobiliária que deve-se ter bastante atenção.
3 - Locatário Solidário:
Possui Locatário Solidário?: Se o contrato possui mais de um locatário você pode inclui-lo rapidamente nesta opção
4 - Garantias:
A garantia locatícia já foi informada ao realizar o negocio no CRM, portanto o sistema já absorve a informação cadastrada previamente. Nesta etapa você deve complementar os dados da garantia locatícia. Também é possível inserir alguma informação complementar no campo de observações garantia.
Só é possível selecionar apenas uma garantia locatícia, conforme Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
5 - Seguro Incêndio:
Informe os dados do seguro contatado ou então informe que este contrato não possui seguro incêndio.
Seguradora: Informe a seguradora responsável pela apólice
Corretora de Seguro: Informe a corretora de seguro que realizou este seguro.
Número da Apólice: É o número da apólice do seguro contratado gerado pela seguradora.
Data: Data da vigência do seguro
Valor seguro: É o valor que será cobrado pelo seguro
Valor Venal do Imóvel: É valor do Imóvel precificado na Apólice do seguro como base de cálculo.
6 - Percentuais e taxas:
Percentuais de acréscimo:
Multas por atraso: É o valor da multa que será cobrada do Locatário pelo atraso do pagamento do aluguel (Ex: 10% ou 20% do valor do aluguel). É cobrada de forma fixa toda vez que existe atraso no pagamento do aluguel (atraso é data de pagamento > data de vencimento do aluguel). Caso a data de vencimento caia em um final de semana ou feriado (cadastrado em Configurações > Tabelas Auxiliares > ADM > Feriados) não aplica-se a multa, prorrogando-se o vencimento sem cobrança de multa para o próximo dia útil.
Juros por atraso: É o valor do Juros que será cobrada do Locatário pelo atraso do pagamento do aluguel (Ex: 1% ou 2% do valor do aluguel ao mês). É cobrada de forma pro rata die toda vez que existe atraso no pagamento do aluguel (atraso é data de pagamento > data de vencimento do aluguel). Caso a data de vencimento caia em um final de semana ou feriado (cadastrado em Configurações > Tabelas Auxiliares > ADM > Feriados) não aplica-se o juros, prorrogando-se o vencimento sem cobrança de multa para o próximo dia útil.
Correção Monetária: É o índice que vai corrigir o valor da cobrança em atrasos superiores a 30 dias.
Dias de Carência:
Multas: É a quantidade de dias que o Locatário poderá atrasar o pagamento do aluguel sem que haja a cobrança de multa (ex: 2, 5 dias). Para não utilizar a carência informe 0 dias
Juros: É a quantidade de dias que o Locatário poderá atrasar o pagamento do aluguel sem que haja a cobrança de juros (ex: 2, 5 dias). Para não utilizar a carência informe 0 dias
Correção Monetária: É a quantidade de dias que o Locatário poderá atrasar o pagamento do aluguel sem que haja a cobrança de correção monetária (ex: 2, 5 dias). Para não utilizar a carência informe 0 dias
Taxas da Imobiliária:
Taxa de Administração: É o valor que será cobrado do Locador mensalmente sobre o aluguel. Este valor poderá ser em percentual (ex: 10%) ou valor em reais (Ex: R$80,00).
Taxa de Intermediação: É o valor que será cobrado do Locador apenas 1 vez por contrato no 1o aluguel. Geralmente é um valor maior que a taxa de administração. (Ex: 50% a 100% do valor do aluguel)
Taxa adm rescisão: É o percentual que a imobiliária recebe quando um contrato é rescindido e possui multa rescisória. (Ex: 10% ou 50% da multa rescisória)
Taxa adm Multa: É o percentual que a imobiliária recebe quando um aluguel é pago com atraso pelo locatário. Assim a imobiliária também recebe um percentual sobre o atraso do aluguel (Ex: 10% ou 50% da multa do atraso do aluguel)
Taxa adm Juros: É o percentual que a imobiliária recebe quando um aluguel é pago com atraso pelo locatário. Assim a imobiliária também recebe um percentual sobre o atraso do aluguel (Ex: 10% ou 50% do Juros do atraso do aluguel)
Taxa adm Correção Monetária: É o percentual que a imobiliária recebe quando um aluguel é pago com atraso maior que 30 dias pelo locatário. Assim a imobiliária também recebe um percentual sobre o atraso do aluguel (Ex: 10% ou 50% da correção monetário do atraso do aluguel)
13 o: Quando esta opção estiver habilitada no mês de Dezembro será cobrado automaticamente do Locador mais uma Taxa de Administração (proporcional ao tempo do contrato no ano vigente).
Rescisão:
Informe qual é o valor e a maneira que será cobrada a multa rescisória caso haja rescisão do locatário antes do término do contrato. Selecione uma das maneiras abaixo:
a) Quantidade de alugueis (Ex: a multa é de 3 alugueis).
b) Percentual (%) do restante do contrato (Ex: 20% do valor restante do contrato)
Assim o sistema calculará automaticamente no ato da rescisão do contrato o valor da Multa rescisória. Ambas as maneiras já estão em conformidade com a Lei do Inquilinato e fazem a cobrança de forma proporcional. (Ex: se a multa for de 3 alugueis e o locatário cumprir metade do contrato será cobrado apenas 1,5 alugueis)
Isenção multa rescisória: Pode-se incluir que após x meses de tempo de contrato o locatário ficará isento da multa rescisória (Ex: Contrato de 30 meses, mas após 12 meses o locatário ficará isento da multa rescisória). Assim o sistema reconhecerá automaticamente no ato da rescisão do contrato que aplica-se multa rescisória apenas nos primeiros 12 meses de contrato.
7 - Contas Extras
São as contas que possuem a maior frequência de lançamentos em uma imobiliária (Ex: IPTU, Condomínio, Boleto, Seguro Incêndio e transferência bancária).
Com as contas mais utilizadas você tem um atalho para lhe lembrar de fazer o cadastro das contas extras e facilitar o lançamento. Basta clicar em converter conta extra e detalhar o lançamento da conta.
Adicionar Nova Conta Extra
Para adicionar outro grupo de Contas Extras clique no botão Adicionar Conta extra para detalhar o lançamento da conta.
8 - Anotações Gerais
Serve como um lembrete ao fazer o acerto de contas deste contrato. (exemplo: Cobrar Vistoria assinada no próximo aluguel). Assim ao quitar o aluguel do mês seguinte o sistema irá lhe mostrar este texto de acerto de contas.
Anotações Internas
Qualquer anotação interna para se fazer sobre o contrato.
9 - Ativar
Agora este contrato encontra-se em Moderação. Confirme se os dados estão corretos ative o contrato, clicar em Ações > Ativar. Para Ativa-lo você deve ter autoridade.
